BỘ TÀI CHÍNH
Số: 114/2004/TT-BTC
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
T.TU 24-11-04
Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2004
THÔNG TƯ
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính
hướng dẫn phương pháp xác định giá đất; định giá các loại đất của Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh) để quyết định và công bố công khai giá đất cụ thể tại địa
phương như sau:
I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1- Phương pháp so sánh trực tiếp
1.1- Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến
hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất,
diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận
với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh
được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu
đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá
đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì
thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí,
loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa
đất, tài sản trên đất);
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ
bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước;
mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều
kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận
lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật
tự và an ninh xã hội, v.v.);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng
đất thành công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền
sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán
tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu
đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không
có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua
bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các
lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận
động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó
xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho
thửa đất, khu đất cần định giá.
2
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá
cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách
điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như
sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển
nhượng quyền sử
dụng đất của từng
thửa đất, khu đất so
sánh
±
Mức tiền điều chỉnh mức giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt về giá của từng
thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so
sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá
xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của
loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt về giá giữa thửa đất
so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ %
của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh
giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của
thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so
sánh theo công thức nêu trên.
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số
bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán
điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để
đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định
giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét
vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu
thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có
thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng
số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét
vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m
2
).
3
Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh
giữa khu đất A và khu đất B như sau:
Các tiêu chí
so sánh
Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau
Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B
1. Căn cứ pháp
lý
Có giấy chứng
nhận quyền sử
dụng đất
Có giấy chứng
nhận quyền sử
dụng đất
2. Mục đích sử
dụng
Đất ở tại đô thị
loại V
Đất ở tại đô thị
loại V
3. Vị trí đất
Vị trí 1: Đất có
một mặt tiền
liền cạnh với
đường phố
Vị trí 1: Đất có
một mặt tiền
liền cạnh với
đường phố
4. Loại đường
phố
Loại 2 Loại 2
5. Chiều rộng
mặt tiền (m)
100 70
6. Chiều sâu của
khu đất
250 285,7
7. Kết cấu hạ
tầng
- Đường giao
thông
- Thuận lợi
(có 2 mặt tiếp
giáp với đường
hẻm lớn)
- Kém thuận lợi
hơn
(có một mặt tiếp
giáp với đường
hẻm lớn)
8. Môi trường
- Độ ồn ào
- Độ bụi
- Ồn ào - ån ào
- Bụi - ít bụi hơn
7. Tài sản trên
đất
Không Không
8. Tình trạng
mua bán
Tự nguyện Tự nguyện
Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên
có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Để xác định lượng khác biệt
giữa các yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng
phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính ra hệ số
khác biệt giữa các tiêu chí.
Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là
điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị
trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu
đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất
xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có
4
điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm
để định giá cụ thể:
-
Chiều rộng mặt tiền khu
đất
Rộng hơn: 10 điểm
Hẹp hơn: 8 điểm
Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B
- Chiều sâu của khu đất Ngắn hơn: 10 điểm
Sâu hơn: 9 điểm
Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B
- Giao thông Thuận lợi: 10 điểm
Kém thuận lợi: 8,5 điểm
Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B
- Độ bụi Bụi: 8 điểm
Ýt bụi hơn: 9 điểm
Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B
Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm
5% giá của khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì:
Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng
so
sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng
- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng
- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng
Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng
B sẽ được cộng thêm:
- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng
Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng
Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố
khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:
A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)
Tính ra đơn giá một mét vuông là:
103.125 triệu đồng : 25.000 m
2
= 4,125 triệu đ/m
2
.
Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu
đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác
định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B
là 4,5 triệu đ/m
2
và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m
2
.
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của
3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:
(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m
2
)
5
Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước khoảng
4,2 triệu đ/m
2
. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
1.2- Khấu trừ giá trị tài sản trên đất
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả
giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng
cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi
tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến
trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:
Giá đất tại thời
điểm xác định
giá
=
Tổng giá trị khu đất
(gồm cả giá trị của đất
và công trình trên đất)
tại thời điểm xác định
giá
-
Giá trị còn lại của
công trình, nhà cửa,
vật kiến trúc, cây
trồng tại thời điểm xác
định giá
Trong đó:
Giá trị còn lại của
công trình, nhà cửa,
vật kiến trúc, cây
trồng tại thời điểm
xác định giá
=
Nguyên giá
hoặc tổng chi
phí đầu tư xây
dựng các
công trình
-
Tỷ lệ
khấu
hao
hàng
năm (%)
x
Nguyên giá
hoặc tổng
chi phí đầu
tư xây dựng
các công
trình
x
Số năm
đã sử
dụng các
công trình
đầu tư
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây
lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy
định hiện hành của Nhà nước.
Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm
trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài
chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu
hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu
năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng,
thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không
tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ
bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị
đánh giá thực tế.
2- Phương pháp thu nhập
2.1- Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các
bước sau:
6
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang
lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công
trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định
giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên
đất thu được hàng năm.
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm.
b- Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và
các khoản phải nộp theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư
cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước
thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất,
kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa
do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm tính
được ở Bước 1
-
Tổng chi phí
đã tính ở
Bước 2
d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính =
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ
thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí
xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là
tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng
đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng
năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số
liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất
trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X
ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số
liệu giả định sau:
7
ĐV tính Năm 2001 Năm 2002 năm 2003
Tổng sản lượng lúa cả
năm
kg
15.000 20.000 12.000
Giá bán bình quân năm đ/kg
2.500 2.500 2.700
Tổng thu nhập đồng
37.500.000 50.000.000 32.400.000
Giá thành đ/kg
1.150 1.100 1.250
Chi phí sản xuất đồng
17.250.000 22.000.000 15.000.000
Lãi suất tiền gửi tiết
kiệm
(
*
)
kỳ hạn 12 tháng
%
6,5 7,0 7,5
Ghi chú: (∗) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của
loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong
số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.
+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.
+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :
3
000.650.65
3
000.250.54000.900.119
=
−
= 21.883.333 (đ/ha)
+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc
doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 7%/năm.
+ Giá trị 1 hecta (10.000m
2
) đất trồng lúa tính theo công thức nêu ở
Bước 4, Mục 2, Phần I Thông tư này sẽ là:
Giá trị 1 héc ta
đất trồng lúa
= 21.883.333
7
x 100 = 312.619.000 (đ/ha)
hoặc
≈
31.260 đ/m
2
Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên
ước tính khoảng 31.260 đ/m
2
. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng
phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ
thể.
2.2- Khấu trừ giá trị tài sản trên đất
Đối với đất đã có xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất,
đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây
ăn quả thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình,
nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu
trừ giá trị tài sản trên đất như hướng dẫn tại điểm 1.2 Mục 1, Phần I Thông tư
này.
3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
3.1. Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh
trực tiếp khi thu thập thống kê được đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự
8
so sánh được với loại đất cần định giá như đã hướng dẫn tại điểm 1.1, Mục 1,
Phần I Thông tư này; chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại
đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập
được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại
đất tương tự so sánh được trên thị trường.
3.2. Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa
đất cần định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để định giá đất.
3.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai
phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh,
đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất
thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình
thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và giới hạn được phép vận dụng cho loại đất
cần định giá qui định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
3.4- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác
định giá trị của thửa đất, lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt
cho từng hạng đất hoặc vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.
II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG
1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất
a- Tiến hành phân định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du
và xã miền núi để áp khung giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ qui
định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa
phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.
b- Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây
hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất,
đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác
theo quy định của Chính phủ.
Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật thuế sử
dụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật thuế sử dụng
đất nông nghiệp.
9
Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp
dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất
đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy
định của Nhà nước.
c- Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi
đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng
vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để
định giá đất theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 9 Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho các loại đất, cụ thể sau:
- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh
đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng
muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao
thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông
liên xã).
- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn:
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến
hành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất và quyết định số
lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.
d- Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và
quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố
và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng
phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo
các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
thể không xếp loại đường phố, mà có thể phân loại vị trí đất và quy định số
lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hành
định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường
phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các tiêu thức
chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất.
e-Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và
xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa
bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất tại đô thị do Chính phủ qui định
cho đúng với các loại đô thị ở địa phương.
2- Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể
10
a- Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp
luật; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng
đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền
phê duyệt.
Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa
có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực
hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục
đích sử dụng hiện tại.
Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện
tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận
hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp
để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử
dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn
theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.
b- Mức giá cụ thể của từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện
tích đất (m
2
) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất theo từng
vùng đất hoặc từng loại đô thị do Chính phủ qui định tại Khoản 1 Điều 6 và
giới hạn cho phép vận dụng của các địa phương được qui định tại Khoản 2
Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí
đất nhất định có biến động (biến động mang tính cục bộ) tăng hoặc giảm so
với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh chỉ điều chỉnh giá của những loại đất, vị trí đất có biến động đó theo qui
định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất.
c- Định giá cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà
Chính phủ có quy định khung giá đất:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng
thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia
theo 3 vùng như đã xác định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục 1
Phần II Thông tư này.
Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng
nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất
11
cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng
(ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định
giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng
vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng
hạng đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất
Trong mỗi hạng đất đã được phân chia theo 3 vùng trong phạm vi địa
giới hành chính đã xác định lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tiêu biểu có
tính đại diện. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp
dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư
này và tính giá một đơn vị diện tích (m
2
) của từng thửa đất.
Giá hạng đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình
quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất
định giá để định giá cho các hạng đất còn lại.
Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như hướng dẫn tại cách định
giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu trên.
Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có
mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng
với các mức giá thấp hơn.
Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền
sử dụng của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng
1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so
với đất hạng 1.
Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính
bằng cách lấy mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với
hệ số định giá đất của từng hạng đất.
Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng
bằng tại huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính
phủ quy định là 80.000 đ/m
2
; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được
từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất
của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau:
Hạng đất
Hệ số hạng đất
định giá
Giá hạng đất xác
định trước (đ/m
2
)
Giá các hạng đất cụ
thể (đ/m
2
)
1 2 3 4 = 2 x 3
Hạng 1 1,00 80.000 80.000
12
Hạng 2
Hạng 3
Hạng 4
Hạng 5
Hạng 6
0,85
0,67
0,50
0,32
0,10
68.000
53.000
40.000
25.600
8.000
Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng
loại đất làm hệ số 1.
- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào
tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ
số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất,
ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức
giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương
tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trên.
- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn,
thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào
tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ
số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1
của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại
các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với
các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện
tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với
các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu
công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc
kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường cao; thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa
không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông
thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng
ví trí đối với loại đất này để định giá.
- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị,
thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô
thị khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị
trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
13
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ
thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính
đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất
bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần
I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích (m
2
) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức
giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường
phố hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các
vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho
từng vị trí đất nêu trên.
Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến
hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại
đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao
nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng
loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh
giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường
của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của
từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính
bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với
hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.
Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt
theo khung giá do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m
2
; các hệ số vị trí
định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự
là : 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau:
Vị trí đất
Hệ số vị trí
định giá
Giá vị trí đất xác
định trước
(1.000đ/m
2
)
Giá các vị trí đất cụ thể
(1.000đ/m
2
)
1 2 3 4 = 2 x 3
Vị trí số 1
Vị trí số 2
Vị trí số 3
Vị trí số 4
1,00
0,80
0,65
0,40
67.000 67.000
53.600
43.550
26.800
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã,
thị trấn, khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông
thôn (ngoài địa giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô
thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét