Tài liệu Đề cương kinh doanh bất động sản docx

Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
Bên cạnh đó, các dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn. Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều công
đoạn: vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp đòi hỏi nhà kinh doanh VPCT
phải có tri thức.

Đặc điểm: là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù


Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng
hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ
sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng
phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…
sôi sục ở nhiều nơi, thì tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh trong khi
thị trường nhà đất đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá
thuê văn phòng giảm mạnh.

THỰC TIỄN VN
tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh trong khi thị trường nhà đất
đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá thuê văn phòng
giảm mạnh. Theo thông tin mới nhất, giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM giảm từ 30-50% trong thời
gian qua. Ngay tại Hà Nội, nơi được coi là có “truyền thống” giữ giá, thì giá thuê văn phòng cũng đã
giảm từ 10-20%.Bởi, những doanh nghiệp lớn trong nước, phần lớn đã có sẵn trụ sở. Họ cũng không
sẵn sàng thuê thêm văn phòng trong thời điểm này. Còn các công ty nhỏ và vừa thì thuê căn hộ hoặc
biệt thự làm văn phòng để tiết kiệm chi phí.
Trong tình trạng khó khăn hiện nay, để lôi kéo và giữ chân được khách hàng của mình, nhiều chủ đầu
tư cao ốc văn phòng bắt buộc phải giảm giá cho thuê.
Theo thống kê của Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam, đến cuối 2009, Hà Nội sẽ có thêm gần
200.000m2 văn phòng, chủ yếu hạng B và C. Trong vài năm tới, nguồn cung này có thể lên đến 1 triệu
m2.
Công ty Tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam mới đây cũng dự báo, trong năm nay, thị
trường văn phòng cho thuê sẽ dư thừa rất nhiều.
Tuy nhiên, trong vòng 3 tuần trở lại đây, phân khúc văn phòng cho thuê có dấu hiệu đảo chiều, một số
nơi sôi động trở lại, đặc biệt là văn phòng hạng C hoặc khu xa trung tâm.


CÂU 4. PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KDTHƯƠNG
M ẠI DỊCH VỤ. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM

Đăc điểm: KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn
và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường
bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị
trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp bất động sản
trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Nhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai,
luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh doanh B ĐS thương mại dịch vụ phải am hiểu luật
pháp và các chính sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực từ đó tìm ra cách thưc, phương
hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thị trường. v í d ụ:
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
Nhà nước có quyết định cho phép các quan, huyện khu phía tây đươc phép xây dựng các toà nhà cao
trên 10 tầng, t ừ nay đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được x ây d ựng tại đây.
Còn ở khu vực nội thành các khu trung tam đều không được xây vượt was 8-10 tầng.

Đặc điểm: KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực

BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac nhau.
Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng đối
với giá trị của BĐS. Gía thuê m ặt bằng kinh doanh ở VINCOM không thể giống với giá thuê ở 1 khu
khác. Chúng ta không thể áp đạt mô hình kinh doanh ở nơi nay cho nơi khác.Trong đầu tư KD B ĐS
TMDV ta không thể dập khuôn một cách máy móc cho hđ ở các vùng khác nhau. Ví dụ: tại các trung
tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh BĐSTMDV nhưng ta không thể mang nó về nông thôn để
đầu tư được. Nhà kinh doanh phai có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt
trong KD giữa các khu vực.Việc đầu tư kinh doanh BĐS TM ở HN không thể giống với các tỉnh
khác.HN là trung tâm kinh tế của miền bắc, mọi hoạt động thương mại diễn ra rất mạnh mẽ ở đây.
Các TTTM thường tập trung tại những nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, ng ười dân có đời
sông cao.


Đặc điểm: KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài


BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS
TMDV thì phải có tiềm lực tài chính : chi phí xây dựng các toà nhà TTTM cho thuê lớn và thu hồi vốn
cũng khá dài . Điều này còn chưa tính dến yếu tố rủi ro khi các văn phòng này được xây dựng việc lên
nhưng k có người thuê. Tr ư ớc kia ngu ồn v ốn ch ủ y ếu l à vay của NHTM nhưng nay con thêm
nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Bên cạnh đó, các dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn,
thu hút sự wan tâm của các nhà đầu tư đến BĐS TM.Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều công đoạn: vấn
đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp đòi hỏi nhà kinh doanh VPCT phải có tri
thức.

Đặc điểm: là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù


Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng
hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ
sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư B ĐSTMDV nói
riêng phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh à đ ầu t ư cần phải có kiến
thức đặc thù của ngành từ đó đưa ra những quyết định chính xác va hiệu wả.

THỰC TIỄN VN

Trong khi các dự án căn hộ, đất nền dự án đang giảm giá, hoặc giãn tiến độ thì nhiều dự án bất động sản
thương mại vẫn mạnh dạn triển khai. khó khăn của các công ty bất động sản hiện nay là giá vật liệu xây
dựng tăng rất mạnh. Tuy nhiên, giá đất đang giảm nhiệt do thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm nên
"bù qua, sớt lại cũng cân bằng được". Bà Tranh khẳng định, thị trường bất động sản đang đHàng loạt
doanh nghiệp khó khăn về vốn, tình trạng sang nhượng dự án đang diễn ra trong thị trường căn hộ cao
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
cấp và đất dự án. Tuy nhiên, trong bộn bề khó khăn đó, cơ hội đang đến với những chủ đầu tư trường
vốn với những dự án bất động sản thương mại. Đó cũng là điểm sáng cho thị trường ảm đạm hiện
nay.óng băng nhưng chỉ ở loại căn hộ và đất dự án. Còn mảng bất động sản thương mại thì vẫn luôn
nóng. Điều mà các nhà đầu tư cần quan tâm đến là nên đầu tư KD BĐS TMDV như thế nào cho phù
hợp với từng khu vực. sử dụng va huy động vốn cho phù hợp đồng thời co biện pháp thu hút các nhà
đầu tư vao BĐS của mình.

CÂU5. . PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT BĐS CÔNG
NGHIỆP. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM

Đăc điểm: KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn
và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường
bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị
trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp bất động sản
trong phạm vi không gian và thời gian nhất địnhNhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai,
luật xây dựng, luật KD BĐS Nhà đầu tư muốn kinh B ĐS CN phải am hiểu luật pháp và các chính
sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực từ đó tìm ra cách thưc, phương hướng kinh doanh,
dự báo xu hướng biến động của thị trường.
Đ ất nước ta đang trong tién trình CNH-HĐH nên vấn đề xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế
xuất đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho những
khu này sẽ tăng lên 65.000 ha và 80.000 ha vào năm 2020.
Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu cũ. Những con số
trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng. Đây cũng là thị
trường nhận được nhiều sự quan tâm của nhà nươc và các tỉnh thành. Các nhà đầu tư nhạn được nhiều
sự ưu ái như giảm thuế đất, hỗ trợ vốn…Tuy nhiên các nhà đầu tư cũng phải tuân theo 1 số quy định
như: môi trường, giải quyết việc cho người dân mất đất…
Từ nhiều ưu đãi, hoạt động ĐT BĐS CN phát triển mạnh mẽ. Nó phát triển mạnh đến mức nhà nước
kho co thể kiểm soát được, tỉ lệ lấp đầy chi đạt khoảng 50%.cung đã vượt was cầu
Đặc điểm: KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực

BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac
nhau. Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng
đối với giá trị của BĐS.
Khu công nghiệp được đặt ở vị trí thuận lợi, gần cảng biển, cảng hàng không, ga xe lửa, có cơ sở hạ
tầng kỹ thuật thuận lợi như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống lưới điện
quốc gia, hệ thống thông tin, viễn thông; điều kiện về nguồn nhân lực dồi dào; tính hấp dẫn các nhà
đầu tư về vị trí và điều kiện sinh hoạt; chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật thấp và được địa
phương, các ngành hỗ trợ tạo điều kiện những điểm trên phải được xem xét trên khía cạnh hiện tại và
sự duy trì khả năng ấy trong tương lai. KCN đảm bảo được nhiều điều kiện thuận lợi thì khả năng thành
công là rất cao và ngược lại nếu không đáp ứng được các yêu cầu trên thì sẽ rất khó khăn trong quá
trình hình thành, phát triển và thu hút đầu tư và hiệu quả đầu tư phát triển KCN sẽ thấp và rất dễ thất
bại.Ở những khu vực, địa bần, vị trí khác nhau, thi hoạt động KD BĐS CN cũng khac nhau. Trong 11
tỉnh và thành phố của khu vực đồng bằng sông Hồng, Hà Nội là Thủ đô và là thành phố lớn nhất còn
Hải Phòng là thành phố cảng lớn nhất miền Bắc. Nằm giữa 2 thành phố này là tỉnh Hưng Yên và Hải
Dương, được nối với nhau bằng quốc lộ 5A và tuyến đường sắt Hà Nội - Hải Phòng. Đường cao tốc ô
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
tô Hà Nội - Hải Phòng vừa được khởi công vào tháng 5/2008 hứa hẹn sẽ tạo điều kiện để phát triển các
tỉnh thuộc trục Đông - Tây này.
TỪđó ngưòi kinh doanh phải phải có khả năng nhạn biết , phân tích, đánh giá được sự tương đồng và
khác biệt trong KD BĐS CN giữa các vùng từ đó có chiến lược kinh doanh phù hợp

Đặc điểm: KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài


BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS CN
thì phải có tiềm lực tài chính. CP cho việc hình thành các BĐS CN rất lớn: cp san lấp MB, CP xây dựng
CSHT, giải quyết vấn đề môi trường, việc làm cho người dân mất đất…Các dn chỉ vào các KCN khi nó
đã hoàn thiện đầy đủ. Nguồn vốn chủ yếu được được huy động từ nguồn vốn đầu tư nuớc ngoài FDI.
Hoạt động này cũng hàm chứa rủi ro lớn khi các KCN đươc xây dựng lên mà k có dn thuê . Điều này
đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, dài hạn., phải đủ tiềm lực về mọi mặt,
thương hiệu uy tín.

Đặc điểm: là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù


Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng
hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ
sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng
phải có kiến thức sâu rộng: kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh à đầu tư cần làm tốt việc sử
dụng vốn để xd BĐS CN, xd BĐS CN như thế nào,làm thế nào để thu hút các nhà đàu tư…Nhà đtư
phải có những kiến thức đặc thù của KD BĐS CN để từ đó có những quyết định chính xác, có hiệu
quả.

Thực tiễn VN
Hiện cả nước có 2.600 dự án có vốn đầu tư nước ngoài trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất của khu
công nghiệp, khu chế xuất và chiếm 60% nguồn vốn FDI. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp (DN) trong
nước cũng đã đầu tư 2.800 dự án, tổng giá trị khoảng 437,5 tỉ USD.

Tuy nhiên, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng cung không đủ
cầu. Tình trạng này đã khiến hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất tại TPHCM, Đồng Nai, Bình
Dương đang bị “vắt kiệt” với hiệu suất sử dụng gần như 100%.

Trong đó, nhiều khu công nghiệp đang phát triển ở giai đoạn 3, 4, thậm chí giai đoạn 5. Ngoại trừ các
khu công nghiệp, khu chế xuất mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng
đất từ 60%-100%. Tình trạng cung không đủ cầu đã khiến các tập đoàn đa quốc gia phải áp dụng
phương thức “xí” chỗ trước khi khu đất được xây dựng

Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ tăng lên 65.000 ha và
80.000 ha vào năm 2020. Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng
27 khu công nghiệp cũ. Những con số trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị
trường đầy tiềm năng. Dự báo, thị trường này sẽ sôi động trong vòng một vài năm tới.

Tuy nhiên, không nên coi bất động sản công nghiệp là giải pháp kinh doanh thay thế trong một thời
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
gian ngắn. Bởi dù đầu tư ở bất kỳ thị trường nào cũng đều đòi hỏi sự am hiểu và chuẩn bị trong một
thời gian nhất định và đã gọi là đầu tư thì phải là đầu tư dài hạn. Nếu các DN có ý định đầu tư thì nên
coi đây là thị trường để đầu tư mang tính chiến lược, lâu dài.



Chương II : Tạo lập doanh nghiệp bất động sản

Câu 1 : Cơ hội kinh doanh là gì? Để đánh giá khả năng tận dụng cơ hội kinh doanh, nhà quản trị
cần phải chú ý đến nhứng vấn đề gì? Hãy phân tích những vấn đề đó.
Trả lời:
Cơ hội kinh doanh là dịp, thời điểm kinh doanh gặt hái được thành công.
Cơ hội kinh doanh bds là dịp, thời điểm kinh doanh bds gặt hái được thành công.
Khi nói đến cơ hội kinh doanh là nói đến những tác động của môi trường kinh doanh đến kinh doanh
một lĩnh vực, một mặt hàng nào đó.
Cơ hội kinh doanh là khách quan, là tất yếu của thị trường với quan hệ cung, cầu và giá cả. người kinh
doanh phải phân tích nhận biết đánh giá được cơ hội kinh doanh và tận dụng cơ hội đó.
Các yếu tố liên quan đến cơ hội kinh doanh cũng là những vấn đề nhà quản trị cần phải chú ý đến để
đánh giá khả năng tận dụng cơ hội kinh doanh:
- Phải có năng lực nhận định, đánh giá và xác định đúng cơ hội.
- Phải có đầy đủ điều kiện, nguồn lực và bản lĩnh để tận dụng.
Phân tích cơ hội kinh doanh
 Đánh giá cơ hội kinh doanh
Thực chất là điều tra, nắm bắt tình hình cầu, cung và giá cả của những bất động sản và dịch vụ bất động
sản có cơ hội trên thị trường.
 Đánh giá mức độ rủi ro và khả năng chống đỡ
Rủi ro về tài sản
Rủi ro về những vấn đề pháp lý kinh doanh
Những rủi ro của thị trường
Người kinh doanh, khi tạo lập doanh nghiệp cần phải phân tích, dự báo tất cả những rủi ro, so sánh với
các lĩnh vực khác, so sánh với những cơ hội kinh doanh đề xác định khả năng chống đỡ, dự tính kết quả
và hiệu quả của đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính khả thi của doanh nghiệp khi bắt đầu những hướng
kinh doanh mới.
Phân tích ví dụ về cơ hội kinh doanh bds ở việt nam để làm rõ những vấn đề mà nhà quản trị cần phải
chú ý tới:
Với kinh nghiệm hơn 15 năm kinh doanh thành công, bà Hạnh cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản,
điều cốt yếu đầu tiên là phải biết nắm bắt cơ hội đầu tư. "Cơ hội không tự nhiên đến mà mọi người phải
đi tìm kiếm cơ hội", trong quá trình tìm kiếm ấy, việc xác định đâu là thời điểm mà ta có thể chớp lấy
cơ hội đầu tư là hết sức quan trọng.

Thịtrường bất động sản Việt Nam sở dĩ luôn nóng lạnh bất thường, thậm chí có những "cơn sốt ảo"
cung thừa và cầu thiếu không thể liên thông được với nhau có nguyên nhân từ tâm lý kinh doanh kiểu
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
"đám đông" của nhiều nhà đầu tư. Khi thị trường "sốt" thì vô số người "lao" vào mua đất, mua nhà với
giá "trên trời", tới khi thị trường "hạ nhiệt" xuống dốc thì số này thua lỗ, không còn ai thiết tha với bất
động sản khiến thị trường càng "đóng băng". Theo quan điểm của bà Hạnh, thời điểm thị trường ảm
đạm chính là lúc những nhà đầu tư khôn ngoan cần đẩy mạnh kinh doanh, hơn nữa dòng tiền cần được
luân chuyển để sinh lời không thể nằm im ở một mảnh đất nào đó.

Trong kinh doanh bất động sản, không nhất thiết nhàđầu tư cần phải có một lượng vốn lớn, quan trọng
là phải có tầm nhìn về xu hướng phát triển của thị trường. Cần tìm mua những bất động sản từ lúc
chúng có giá trị thấp là một ao hồ hoặc đầm lầy chỉ 2-3 triệu đồng/m2 thậm chí vài trăm nghìn đồng
1m2 , nếu vị trí đó được xác định là sẽ phát triển thành khu đô thị thì giá trị sau đó sẽ cao gấp nhiều lần.
Trong trường hợp không thể bán khu đất đó với giá cao thì đó cũng là khối tài sản có giá trị thừa kế
hoặc giá trị vay thế chấp ngân hàng, với nhiều người đây còn là nguồn thu nhập thụ động ổn định khi
đem đất/nhà cho thuê.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản cũng córủi ro rất lớn, đó là khi nhà đầu tư mắc sai lầm trong việc đánh
giá lợi nhuận của tài sản. Một nhà đầu tư ở Đà Nẵng đã mất trắng 5 tỷ đồng do "lỡ tay" mua một khu
đất rộng 1000 m2 nằm trong vùng quy hoạch của thành phố chỉ được đền bù vài trăm triệu đồng. Do đó,
lời khuyên với các nhà đầu tư là phải quan tâm tới tính pháp lý của bất động sản trước khi đặt bút ký
mua. Miếng đất dù có vị trí địa lý đẹp, địa thế tốt nhưng nếu là đất quy hoạch hoặc đất tranh chấp thì
nhất thiết nên từ chối. Còn nếu đã thẩm định chắc chắn về các điều kiện pháp lý, khả năng sinh lời cao,
hợp với năng lực bỏ vốn thì nhà đầu tư chỉ cần quyết đoán để không bỏ lỡ cơ hội mua vào, nếu không
thể tự quyết định hãy tìm tới các tư vấn viên, hoặc những người có kinh nghiệm để thoát khỏi tâm lý
"sợ mất".

Cũng tại buổi hội thảo, đại diện Công ty Cổ phần Bấtđộng sản An Khang chia sẻ thông tin về những
vịtrí bất động sản có thể sinh lời cao hiện nay tại Hà Nội. Theo đó, các vị trí thuộc thành phố Hà Đông
cũ như khu Văn Quán, Văn Khê chưa bao giờ đứng giá trong 3 năm trở lại đây, trừ khu Văn Phú ít biến
động hơn trong năm 2008. Ngoài ra, các khu Vân Canh, Tây Mỗ cũng là gợi ý mà các nhà đầu tư có thể
tham khảo. Bằng kinh nghiệm của cá nhân, bà Hạnh cho rằng, hiện đang là thời điểm thích hợp để đầu
tư bất động sản.

Nhậnđịnh trên là có cơ sơ, vì theo ông Đặng Quang Phán, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế
thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, dự báo, tới năm 2010, dân số cả nước là 93 triệu người, bình quân mỗi
người dân đô thị sẽ có 80 m2 đất đô thị. Riêng tại Hà Nội, quỹ nhà, đát tái định cư cần khoảng 25.000
lô đất căn hộ và khoảng 1.000 căn hộ chung cư, tổng diện tích đất sử dụng tái định cư khoảng 70 ha; Tp
Hồ Chí Minh cần tái định cư gần 15.000 hộ dân ở ven kênh rạch, khu đô thị mới Thủ Thiêm cần gần
100 ha đất; thủy điện Sơn La cần hơn 600 ha để tái định cư cho đồng bào dân tộc…
Câu 2: Có cơ hội kinh doanh nào cho một cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản nhưng muốn được tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản độc
lập không? Hãy luận giải điều đó trên cả giác độ lý luận, pháp lý và thực tiễn.
Trả lời
Tại Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2007 quy định rất rõ hoạt động kinh doanh bất động sản
bao gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; K2 - Điều 8 Luật kinh doanh
Bất động sản có quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản: Tổ
chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn
pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; và NĐ153/2007/NĐ-CP
ngày 15-10-2007
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
- Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với một tổ chức, cá nhân:
 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải
có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật
 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có
chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người
có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất
hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất
hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
 Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy
định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản
- Điều kiện thành lập doanh nghiệp

Điều kiện thành lập doanh nghiệp
Theo quy định tại Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005, Các cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp tư nhân
phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh
nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam:
a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành
lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;
b) Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức;
c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị
thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc
Công an nhân dân Việt Nam;
d) Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những
người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp
khác;
đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự;
e) Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh;
g) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản
Từ những điều trên thì có thể kết luận rằng “ có cơ hội kinh doanh cho một cá nhân không đủ điều kiện
thành lập doanh nghiệp kinh doanh bds nhưng muốn được tham gia vào hoạt động kinh doanh bdx độc
lập nếu người đó có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động
sản. và không vi phạm các điều nêu ở trên.

Câu 3: Vì sao muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã? Điều đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào?
Bài làm:
Trên thực tế cho thấy các cá nhân không thành lập doanh nghiệp cũng như hợp tác
xã vẫn có thể tham gia kinh doanh bất động sản được.Nhưng tại sao muốn kinh doanh bất
động sản phải thành lập doanh nghiệp bởi lẽ:
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
Đảm bảo tính pháp lý:
Pháp luật nhà nước Việt Nam có quy định các Doanh nghiệp hoặc HTX khi muốn tham
gia kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp , hơn nữa bất động sản là hàng
hóa có giá trị lớn vì vậy cần phải thành lập DN hoặc HTX để tạo sự minh bạch trong các
hợp đồng kinh tế, hạn chế những tranh chấp không đáng có
Tạo niềm tin với đối tác và khách hàng
Việc thành lập doanh nghiệp hoặc HTX cần =>>6 tỷ , hơn nữa phải có địa điểm giao dịch ,
giấy phép kinh doanh, khi khách hàng đến DN hoặc HTX để giao dịch mua bán thấy yên
tâm, tin tưởng=>> Xuất hiện nhu cầu mua và hành vi bán nhiều hơn
Có cơ hội mở rộng quy mô kinh doanh
Nhiều doanh nghiệp hoặc HTX hiện nay đã chú ý tới việc thiết lập site để giới thiệu hình
ảnh về doanh nghiệp của mình.đưa thông tin của doanh nghiệp tới khách hành cũng như
đối tác một cách rộng rãi hơn, thêm vào đó là những báo cáo tài chính hàng năm. Những
thông tin cụ thể về doah nghiệp, từ đó khách hàng cũng như đối tác tiếp nhận thông tin về
doanh nghiệp ngày càng rộng rãi =>> Tìm được nhiều người có nhu cầu mua và bán bất
động sản
Những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Thành lập doanh nghiệp hoặc HTX rõ ràng tác động mạnh đến thị trường bất động sản
ảnh hưởng lớn nhất là giúp cho quá trình giao dịch mua và bán được thuận lợi hơn, ít gặp
rắc rối hơn và những quyết định đồng thời nhanh chóng được xuất hiện hơn.
Trước đây nếu như không thành lập doanh nghiệp hoặc HTX hai bên trao đổi mua bán còn
rất xem chừng nhau vì còn rất nhiều hoài nghi về phía đối tác ? Mọi hành vi dẫn tới quyết
định mua và bán rất gượng và luôn ở tình trạng xem chừng đối tác.Nhưng khi thành lập
doanh nghiệp, chúng ta tin tưởng nhau hơn, mọi hoài nghi về nhau gần như biến mất, bởi
vì nếu có xảy ra tranh chấp hoặc sự cố thì dễ dàng kiện tụng doanh nghiệp này hoặc HTX
kia làm ăn không trung thực=>> tạo được như cầu cũng như nguồn cũng bất động sản rõ
rệt
Câu 4:
Khi đầu tư dự án vào các dự án hạ tầng các khu công nghiệp và các đô thị mới , loại
hình doanh nghiệp nào phù hợp nhất? Vì sao? Lấy ví dụ thực tế minh họa.
Bài làm:
Để làm những dự án có quy mô lớn có hai yếu tố cần bàn đến đó là : Vốn và phương cách
quản lý
a) Xét vấn đề về vốn.Đối với các dự án nêu trên chỉ có doah nghiệp nhà nước hoặc
các công ty cổ phần mới có thể làm được các dự án đó
b) Với doanh nghiệp nhà nước .Họ mạnh bởi lượng vốn của họ khá lớn, nguồn vốn
của họ được tài trợ bởi nhà nước và vốn quốc tế rót vào, tiềm lực tài chính của
họ rất mạnh, giúp họ có đủ tài chính để có thể tham gia các dự án lớn hơn nữa
họ có ưu thế mạnh về quy hoạch đất đai, giải phóng mặt bằng giúp cho quá trình
cũng như tiến độ xây dựng tiến hành được nhanh chóng như cách quản lý của
các doanh nghiệp này là vấn đề đáng bàn, đó sự quản lý cồng kềnh, phiền hà
thêm vào đó là sự thụ động tiếp cận với thị trường vì vậy mẫu mà cũng như kinh
nghiệm làm sản phẩm không được cao,
c) Nói về công ty cổ phần bản thân họ là sự phát huy tổng hợp về trí lực, tài lực,
kinh nghiệp quản lý vì vậy họ chính là những ứng viên có khả năng nhất
Họ có thể huy động vốn từ các cổ đông, vay ngân hàng thương mại, hoặc phát hành
thêm cổ phiếu vấn đề tài chính họ hạn chế hơn doanh nghiệp nhà nước nhưng đổi
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
lại họ là những người quản lý nhạy bén, biết nắm bắt cơ hội cũng như có những
chiến lược , kinh nghiệm thực hiện dự án vì vậy họ hoàn toàn có thể xây dựng được
những công trình lớn như thế
Ví dụ:
Thực tế ở việt nam có rất nhiều công ty cổ phần xây dựng đã tham gia xây dựng rất
nhiều công trình có tầm cỡ như: Công ty cổ phần vinaconex-1 xây dựng trug tâm
hội nghị quốc gia (một công trình tầm cỡ việt nam), ,,,,,, tự lấy ví dụ

Câu 5 : Khi đầu tư vào những bất động sản nhỏ, ngắn hạn, vào những lĩnh vực tư vấn, DV nhỏ lẻ
hoặc tham gia vào từng khâu trong KDBĐS, nên lựa chọn loại hình DN nào? Vì sao ? Lấy VD thực
tế để minh họa.
Trả lời: Nên lựa chọn loại hình doanh nghiệp tư nhân bởi vì:
- Các doanh nghiệp này do là của các cá nhân nên có ưu điểm là đơn giản, ngọn nhẹ, năng
động, nhạy bén và tính hiệu quả thường cao
- Do là của các cá nhân nên không đòi hỏi vốn lớn, phù hợp với những BĐS nhỏ, ngắn hạn
- Các doanh nghiệp tư nhân bị hạn chế bởi vốn, tri thức, kinh nghiệm kinh doanh, năng lực
quản trị kinh doanh, uy tín…vì thế không đủ điều kiện để thực hiện những dự án lớn, dài hạn
Ví dụ minh họa:

Câu 6 : trong hoạt động KDBĐS, các DN có vốn đầu tư nước ngoài nên đầu tư vào lĩnh vực nào? Vì
sao? Lấy VD thực tế minh họa.
Trả lời: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường phù hợp với các lĩnh vực đầu tư xây dựng
BĐS có quy mô, giá trị lớn, có trình độ kỹ thuật, công nghệ cao, trong tư vấn, môi giới, trong quản lí
các bất động sản lớn.
Lí giải điều này: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có tiềm lực về tài chính, thương hiệu, uy
tín, có trình độ quản lí cao, dày dặn kinh nghiệm

Câu 7 (chương II): Trong hoạt động kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp nhà nước nên tập trung
đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh nào? Vì sao? Lấy ví dụ minh họa.
Các doanh nghiệp NN nên tập trung đầu tư vào tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và
cho thuê mua. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng. Xây dựng các công trình BĐS lớn,
quy mô, trọng điểm quốc gia, vùng, cơ sỏ hạ tầng.
Do: Ưu điểm của doanh nghiệp nhà nước là có nguồn lực đầu tư lớn: nguồn vốn của nhà nước, hỗ trợ
quốc tế( có nhà nước đảm bảo); ưu thế về đất đai theo quy hoạch. Sự quan tâm của nhà nước và tạo
nhiều cơ hội để thực hiện vai trò gương mẫu, chủ đạo trong nền kinh tế. Bên cạnh đó nhược điểm của
doanh nghiệp NN là tổ chức quản lý, bộ máy cồng kềnh, cơ chế quản lý kém hiệu quả, thiếu nhạy bén
với thị trường hơn các loại hình doanh nghiệp khác nên DNNN không hợp với lĩnh vực dịch vụ tiếp cận
thị trường như môi giới, quản lý vận hành … sẽ không nên chọn loại hình doanh nghiệp này.
VD: Tổng công ty Xây dựng Sông Đà là tổng công ty xây dựng nhà nước đã tham gia lĩnh vực xây
dựng các công trình cầu, đường giao thông, những tòa nhà với quy mô rất lớn cò giá trị trăm tỷ đồng.
Với ưu thế của công ty NN và biết xác định đúng lĩnh vực kinh doanh BĐS nên công ty đã phát triển và
lớn mạnh rất nhanh, trở thành thương hiệu nổi tiếng trên thị trường.

Câu 8 (chương II): Hãy cho biết các lĩnh vực hoạt động của công ty BĐS. Theo em lĩnh vực nào có
cơ hội phát triển nhất? Vì sao?
*Các lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp BĐS
1. Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây:
Kinh doanh Bất Động Sản 1 _ NEU _ 2009
~.^::Quản trị kinh doanh Công nghiệp & Xây dựng 48A::^^
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Mua nhà, xây dựng công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ
tầng.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng,
cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
2. Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây:
- Dịch vụ môi giới BĐS
- Dịch vụ định giá BĐS
- Dịch vụ sàn giao dịch BĐS
- Dịch vụ tư vấn BĐS
- Dịch vụ đấu giá BĐS
- Dịch vụ quảng cáo BĐS
- Dịch vụ quản lý BĐS
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh
BĐS và kinh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng
- Kinh doanh dịch vụ BĐS
- theo những quy định cụ thể của Chính phủ
* Theo em trong các lĩnh vực hoạt động của DN BĐS, ở Việt Nam hiện nay các lĩnh vực sau có cơ
hội phát triển nhất

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
- Dịch vụ môi giới BĐS
- Dịch vụ sàn giao dịch BĐS
Do: trong tình hình hiện nay xã hội đang tập trung vào sản phẩm nào trong lĩnh vực BĐS đang có chiều
hướng ra tăng. Các dự án đô thị mới, đặc biệt là các căn hộ trung cư đang mọc lên ngày càng nhiều vì
giá đất và giá nhà ở quá đắt. Trong các lĩnh vực trên các nhà đầu tư đã biết phân khúc thị trường khá rõ
ràng để tận dụng được tối đa các cơ hội phát triển, hướng tới những người có mức thu nhập khác nhau.
Nhu cầu nhà ở hiện nay tại Việt Nam đang là vấn đề cấp thiết, mà trong năm qua khủng hoảng kinh tế
ảnh hưởng toàn cầu, khả năng thanh toán của người dân bị hạn chế so với những năm trước, do vậy đầu
tư tạo lập nhà, bán hoặc cho thuê vẫn luôn là thị trường sôi nổi. Nước ta đang trên đà phát triển, các
công ty mở ra ngày càng nhiều nhu cầu văn phòng, trụ sở công ty mua hoặc cho thuê cũng rất lớn. Bên
cạnh đó kinh doanh BĐS ở nước ta còn chưa chuyên nghiệp, tính cạnh tranh với các doanh nghiệp nước
ngoài còn thấp nên dịch vụ môi giới và sàn giao dịch rất cần thiết. Các nhà tư vấn khi đã chuẩn bị đủ
nguồn lực thì tham gia vào lĩnh vực này sẽ thu được những kết quả cao do nhu cầu thị trường là quá
lớn.


Chương III :QTSX công trình BĐS

I. QTSX công trình BĐS :

Xem chi tiết: Tài liệu Đề cương kinh doanh bất động sản docx